Location saisonnière à Nice : la réglementation 2026 expliquée aux propriétaires

Louer son appartement à Nice sur Airbnb ou Booking reste possible, mais le cadre a profondément changé entre 2024 et 2026 : loi du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur »), nouveau règlement métropolitain applicable depuis le 1er septembre 2026, quotas dans quatre secteurs de la ville. Voici l'essentiel, point par point, avec les sources officielles.

Information générale, vérifiée le 1er novembre 2026. La réglementation évolue rapidement (un nouveau cadre est annoncé à Nice pour le 1er janvier 2027). Ce guide ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit ou d'un expert-comptable.

Première question : résidence principale ou secondaire ?

Tout part de là. Votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an.

	Résidence principale	Résidence secondaire ou investissement
Autorisation de changement d'usage	Non, si la location ne dépasse pas 120 jours par an	Oui, dès la première nuitée
Déclaration et numéro d'enregistrement	Oui	Oui
Taxe de séjour	Oui	Oui
Quotas	Non concernée	Oui, dans 4 secteurs de Nice

La limite de 120 jours a été confirmée par le conseil municipal de Nice le 19 juin 2026 (la loi permet aux communes de l'abaisser à 90 jours ; Nice est revenue à 120). Attention : ce chiffre est propre à chaque commune — à Antibes par exemple, la limite serait de 90 jours selon une délibération de 2025, à vérifier auprès de la mairie.

Le numéro d'enregistrement

Tout meublé de tourisme, y compris une résidence principale, doit être déclaré et disposer d'un numéro d'enregistrement, à afficher sur chaque annonce.

• À Nice, ce numéro de 13 caractères s'obtient en s'inscrivant sur le portail de la taxe de séjour de la Métropole.
• Il est distinct du numéro d'autorisation de changement d'usage.
• La loi prévoit un téléservice national d'enregistrement. Au 1er novembre 2026, il n'est pas encore ouvert : sa mise en service est annoncée pour le 4e trimestre 2026 par Service-Public et la Direction générale des entreprises. Les numéros communaux devront ensuite être renouvelés sur ce téléservice.

Méfiez-vous des sites qui affirment que le téléservice national fonctionne depuis mai 2026 : ce n'est pas ce qu'indiquent les sources officielles à ce jour. Voir le guide Numéro d'enregistrement à Nice.

Résidence secondaire : l'autorisation de changement d'usage

Le règlement adopté par le Conseil métropolitain le 22 juin 2026 (délibération n° 2.1), applicable depuis le 1er septembre 2026, prévoit :

• Pour un particulier (ou une SCI familiale dont la location n'est pas l'activité principale) : une seule autorisation temporaire par foyer fiscal, d'une durée de 5 ans, non renouvelable, nominative, non fractionnable et incessible.
• Pour une société dont l'activité principale est la location d'immeubles : compensation dès le premier logement.
• Au-delà de 5 ans, ou pour un second logement : il faut passer par la compensation (transformer en logement un local d'un autre usage à Nice, de surface équivalente, ou acquérir un titre de commercialité) ou par la location mixte.
• Instruction en 4 mois ; le silence de l'administration vaut refus.
• L'autorisation peut être retirée en cas de nuisances avérées et répétées ayant nécessité l'intervention des forces de l'ordre.

→ Le détail des démarches : Changement d'usage à Nice.

Les demandes déposées entre le 1er janvier et le 31 août 2026 relèvent de règles transitoires (autorisation de 3 ans, prolongeable de 2 ans sous conditions) : reportez-vous à la FAQ de la Métropole.

La location mixte

Ce dispositif permet de louer à un étudiant pendant l'année universitaire, puis en meublé de tourisme l'été (trois mois). Les loyers étudiants sont plafonnés (de 525 € pour un T1 à 1 260 € pour un T4 et plus, selon la FAQ de la Métropole), et la convention comme le dossier doivent être déposés dans des délais précis.

Les quotas dans 4 secteurs

Depuis le 1er septembre 2026, les autorisations temporaires sont plafonnées dans quatre secteurs : Vieux-Nice, Riquier-Port-Mont Boron, Centre-Ville et Ouest, soit 691 autorisations pour 2026. Le dépôt se fait uniquement en ligne, avec une période de candidature qui se termine le 21 décembre 2026 selon l'avis au public.

→ Tout le détail dans le guide : Quotas de meublés de tourisme à Nice.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

• Pour obtenir une autorisation de changement d'usage, le logement doit être classé de A à E (DPE de moins de 10 ans à Nice), puis de A à D à partir du 1er janvier 2034.
• À partir de 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés de A à D, sauf la résidence principale du loueur.
• Le maire peut exiger la présentation du DPE.

La copropriété

• Vous devez informer le syndic de votre activité de meublé de tourisme.
• Un règlement de copropriété peut désormais interdire la location touristique des lots en résidence secondaire à la majorité des deux tiers, s'il interdit déjà les activités commerciales dans les lots d'habitation.
• À Nice, la demande d'autorisation comporte une attestation sur l'honneur de conformité au règlement de copropriété.

Lisez votre règlement avant de vous lancer : c'est une cause fréquente de conflits.

La taxe de séjour

Elle est due par les voyageurs et perçue au réel sur le territoire de la Métropole Nice Côte d'Azur. Pour un meublé non classé, elle est proportionnelle au prix de la nuitée ; pour un meublé classé, elle est forfaitaire selon le nombre d'étoiles. Une taxe additionnelle de 34 % s'applique dans les Alpes-Maritimes.

Airbnb, Booking ou Abritel collectent et reversent la taxe pour les réservations faites chez eux, mais vous devez tout de même déclarer vos nuitées sur le portail de la Métropole, trois fois par an (janvier, mai et septembre), y compris à zéro.

La fiscalité : classé ou non classé ?

Pour les revenus 2025 (déclarés en 2026), selon la FAQ de l'administration fiscale de mars 2026 :

• meublé de tourisme non classé : régime micro-BIC jusqu'à 15 000 € de recettes, abattement de 30 % ;
• meublé de tourisme classé : micro-BIC jusqu'à 77 700 €, abattement de 50 %.

Le classement (de 1 à 5 étoiles, valable 5 ans, après visite d'un organisme accrédité) devient donc un vrai levier. Faites valider votre situation par un expert-comptable : les seuils évoluent et d'autres règles (plus-values, prélèvements sociaux) peuvent s'appliquer.

Les sanctions

Selon l'ANIL, depuis la loi du 19 novembre 2024 :

• location d'une résidence secondaire sans autorisation de changement d'usage : amende civile jusqu'à 100 000 € par logement — y compris pour les intermédiaires qui facilitent l'infraction ;
• dépassement des 120 jours pour une résidence principale : jusqu'à 15 000 € ;
• fausse déclaration ou faux numéro d'enregistrement : jusqu'à 20 000 €.

Votre check-list

• Je sais si mon logement est ma résidence principale ou secondaire.
• J'ai déclaré mon meublé et j'affiche mon numéro d'enregistrement.
• Si résidence secondaire : j'ai obtenu (ou demandé) l'autorisation de changement d'usage.
• Mon DPE date de moins de 10 ans et est classé de A à E.
• Mon règlement de copropriété n'interdit pas la location touristique et j'ai informé le syndic.
• Je déclare ma taxe de séjour aux échéances.
• J'ai étudié l'intérêt du classement avec mon expert-comptable.

Comment je vous accompagne

Je ne suis ni avocat ni agent immobilier. Mais avant de prendre en charge un logement, je vérifie avec vous ces points de conformité : c'est votre tranquillité, et c'est aussi la mienne. Ensuite, je m'occupe des opérations du quotidien : accueil, ménage, linge, suivi du logement.

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Sources officielles

• Légifrance — Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024
• ANIL — Renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme
• Service-Public — Meublés de tourisme : actualité du 27/07/2026
• Métropole Nice Côte d'Azur — Règlement des changements d'usage du 22/06/2026
• Métropole Nice Côte d'Azur — Démarches pour particuliers
• Métropole Nice Côte d'Azur — Foire aux questions
• Métropole Nice Côte d'Azur — Portail de la taxe de séjour
• impots.gouv.fr — FAQ « Régime des locations meublées » (mars 2026)